その他の宅地の評価

こちらでは池上・雪谷の皆さまに様々な種類の宅地の評価についてお伝えしていきます。

容積率が異なる２つ以上の地域にまたがる宅地を評価する場合の流れは下記のとおりです。用途地域、容積率の記載がある都市計画図をもちいて、宅地が容積率の異なる地域にまたがっているかどうかを確認できます。

• 正面路線価をもとにその宅地の評価額を算出
• その評価額に容積率の差に基づく減価率を乗じた額を控除する

地区の異なる２以上の路線に接する宅地の価額を算出する場合の流れは下記です。

• 正面路線の繋がる地区の奥行価格補正率及び側方路線影響加算率を用いる
• 原則その宅地の接する各路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算する
• 金額の高い方の正面路線を使用する

なお、奥行価格補正率は、通達で、奥行距離別に定められています。

造成中の宅地の評価は、下記の計算式で求めます。

造成工事直前の地目での評価額＋相続開始日までに投下した造成費用現価（※）×80％

（※）造成費用現価は、土盛り費、埋め立て費、土止め費、地ならし費等の造成費用のそれぞれの額を相続開始時期の価額に引き直した額の合計額をいいます。

建築基準法で原則として道路の境界線は道路の中心線から左右に2メートルずつ後退した線とみなされており、将来、建物を建築する場合はこの境界線まで後退することを「セットバック」といいます。このセットバックの宅地の評価については、通常通りに評価した価額から70％相当額を控除して求めます。もし、道路の片側に路線がある、または崖や河川があって反対側の片側にしか後退できないようなケースでは、河川等の境界線から４ｍ後退します。

工場、研究開発施設等の敷地当の土地の地積が5万㎡以上のような「大規模工場用地」といわれる土地の評価は、その土地が路線価地域に所在するか、倍率方式により評価する地域に所在するか、で評価方法が異なります。

地積が20万㎡未満

• 路線価地域に所在する場合

→正面路線の路線価×大規模工場用地の地積
②倍率方式により評価する地域に所在する場合

→大規模工場用地の固定資産税評価額×倍率

地積が20万㎡以上

上記、①あるいは②により求めた価額の95/100に相当する価額により評価を行う。

「土地の無償返還に関する届出書」とは、その土地を借りている法人が、貸主である個人へ将来、無償で返還（借地権が発生しない）することが記載された契約書類等を添付して税務署へ提出する届出書のことを指します。

〈借地権の評価額〉

借地権の評価額は０（零）になります。

〈土地の評価額〉

使用貸借契約の場合は自用地評価額となります。賃貸借契約の場合や相当の地代に満たない地代を領収している場合は自用地評価額×80％で算出します。

雪谷・池上相続税申告相談室では池上・雪谷にお住まいの皆様からのご相談をお受けしております。ご説明してまいりましたように、宅地の評価と一口にいっても宅地の形状や周辺状況、土地の権利などによってたくさんの計算方法があります。慣れていないと複雑でわかりにくいこともあるかと思います。雪谷・池上相続税申告相談室では池上・雪谷の詳しい専門家が、宅地の評価だけでなく相続税申告のお手続きも親身にサポートさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせください。初回の相談は無料でございます。ぜひ池上・雪谷の皆様はご活用くださいませ。